PROPOSTE D'ACQUISTO VINCOLATE AL MUTUO, ATTENZIONE AI DETTAGLI!
Articolo pubblicato il 15/07/2020 da Giuseppe Di Massa
Capita frequentemente che l'acquirente di un immobile debba ricorrere ad un mutuo per poter completare l'acquisto e non è raro che chieda all'agenzia di inserire nella proposta d'acquisto una clausola che vincoli la proposta stessa all'ottenimento del mutuo.
E qui dobbiamo stare molto attenti.
Questo tipo che clausola ha uno scopo chiaro e comprensibile, vuole lasciare all'acquirente la possibilità di ritirarsi dal promesso acquisto qualora la banca negasse il finanziamento. Per alcuni acquirenti si tratta più che altro di un pro forma, "per stare tranquilli", sono già stati in banca ed hanno già ricevuto risposte informali positive ma hanno una comprensibile ansia legata all'esito dell'istruttoria vera e propria. Per altri, invece, questa clausola è solo un modo per scaricare sul proprietario ogni rischio, potendo così fare un tentativo a cuor leggero. Una buona agenzia è in grado di comprendere se si trova al cospetto di un aspirante acquirente di un tipo o dell'altro, inutile dire che solo la prima tipologia di acquirente va presa in considerazione.
Ma non basta.
Anche se le probabilità che l'acquirente affidabile ottenga un mutuo sono molto alte, la clausola va scritta bene, perchè in caso di ambiguità potrebbe essere sfruttata da una delle parti del contratto per liberarsi del contratto stesso appellandosi ad una interpetazione di una frase o di un concetto espressi in modo inefficace. Ecco perchè una buona clausola per il mutuo deve essere completa ed esaustiva e non può essere frettolosamente aggiunta a penna nelle note della proposta, ma deve essere un allegato alla proposta stessa, attentamente preparato dal professionista e solo da compilare e firmare, in cui si chiarisca ogni aspetto.
Esistono due grandi famiglie di clausole di questo tipo; la clausola sospensiva, che sospende gli effetti del contratto fino alla risposta della banca o fino ad una precisa data e la clausola risolutiva che consente all'acquirente di recedere gratuitamte dal contratto in corso di validità se entro una certa data la banca comunicasse esito negativo
Io consiglio la seconda scelta, perchè in questo modo il tutto si svolge in regime di contratto concluso e dovrà essere l'acquirente a dimostrare tramite documentazione proveniente dalla banca che gli è stato negato il mutuo, non potendo addurre altre motivazioni. La clausola sospensiva, invece, lascia le parti in una condizione sospesa (appunto) in cui il contratto non è concluso e pertanto qualora intervenissero altri problemi il punto di partenza tra le parti sarebbe molto diverso e meno garantista verso il proprietario.
Ovviamente una clausola sospensiva ben scritta mette le parti in una condizione di sicurezza quanto una clasuola risolutiva