INVESTIMENTI IMMOBILIARI, L'ERRORE NUMERO 1.
Articolo pubblicato il 03/06/2022 da Giuseppe Di Massa
Esiste una convinzione radicata tra chi comincia ad occuparsi di flipping, ovvero investimenti immobiliari consistenti nel comprare, ristrutturare e rivendere.
E' una idea talmente radicata che contraddirla sembra un sacrilegio, l'affronto ad una pietra miliare, l'opposizione all'evidenza, questa convinzione è che "l'affare si fa quando si compra".
Falso.
O meglio, vero solo in minima parte.
Questa percezione dell'investimento immobiliare crea la maggior parte dei fallimenti in questo campo, vediamo le 3 ragioni principali:
1) PERCEZIONE ERRATA: la sintesi di questo errore è "costa talmente poco che farò sicuramente un utile", in realtà non costa poco ma nel 99,99% dei casi vale poco e varrà poco anche dopo la ristrutturazione. Pertanto il prezzo, di per se , non è un indicatore che si tratti di un buon affare, in oltre i prezzi troppo bassi si trovano in zone dove non è consigliato fare questi investimenti.
2) ACQUISTO DA FRUSTRAZIONE: ho deciso che un buon affare è tale solo se pago l'immobile il 20/30% meno del prezzo iniziale e mi rifiuatano (ovviamente) tutte le offerte, allora il primo che mi dice si lo prenderò al volo, festeggierò quella sera "il grande affare" e un anno dopo avrò ancora l'immobile da vendere ed avrò perso un bel po' di soldi.
3) SOPRAVVALUTAZIONE DEL PREZZO DI RIVENDITA: purtorppo pullulano corsi farlocchi per diventare investitore immobiliare, durante i quali una platea senza esperienza sente parlare di offerte, margini, cessioni di contratti a bocca aperta, come se stesse vedendo la luce, la verità rivelata. In realtà sono concetti ben più complessi, che vanno maneggiati con cura, non basta crederci. E soprattuto non si fanno utili stratosferici se non per caso.
Allora dove si trova il vero segreto del flipping?
Nella capacità di trasformare l'immobile.
Le regole d'oro sono queste:
- compra sempre in zone dove c'è perennemente una buona richiesta
- compra case che comprerebbe anche un privato per viverci e offri cifre di mercato, nessuno vende una casa davvero al 20% meno del valore, se lo fa allora vuol dire che stai sbagliando tu i conti
- compra case trasformabili e trasformale in modo che siano di una categoria superiore. Il top è aumentare un vano (dal bilocale al trilocale, dal trilocale al quadrilocale ecc) oppure frazionare metrature ampie, quindi ti serve l'architetto prima di fare l'offerta affinchè possa confermarti che si può fare quello che hai in mente
- utilizza sempre un agente immobiliare con esperienza specifica, i tre errori sopra elencati lui non li farà di certo (tu si...)
- prevedi le spese, ma tutte! Comprese quelle condominiali e di riscaldamento, quelle per vendere, quelle per contatori o altro non incluso nei preventivi, aggiungi almeno il 5% di imprevisti e accontentati di fare il 20% lordo, sii realistico nel prezzo di rivendita e mostra l'immobile solo quando è finito.
Ultimo consiglio, o meglio ultima considerazione.
Nel rapportarvi con le agenzie ricordate che ci sono infinitamente più investitori immobiliari che operazioni buone.