QUANDO UN IMMOBILE NON E' COMPRAVENDIBILE?
Articolo pubblicato il 03/03/2026 da Giuseppe Di Massa
Bisogna fare una distinzione importante.
Immobili momentaneamente non compravendibili, ovvero che necessitano di qualche intervento a livello di documenti o di lavori interni per diventarlo, in quel caso è più corretto dire che non sono al momento rogitabili, ma si possono vendere precisando tutto nel contratto preliminare, in cui il proprietario si assume l'onere di regolarizzare (ad esempio fare una sanatoria, concludere una successione ecc)
Immobili che non potranno essere venduti mai, o almeno non in tempistiche prevedibili. Questi sono l'oggetto di questo articolo.
La sasistica in questi casi è molto ampia e potenzialmente potrebbe includere diverse varianti, ma esistono alcune precise grandi famiglie di situazioni in cui l'immobile non si può compravendere
- l'immobile è sotto sequestro giudiziario o comunque sottratto legalmente alla disponibilità del proprietario che quindi non può disporne
- l'immobile non appartiene, o non appartiene interamente, al soggetto o ai soggetti con cui si sta concludendo il contratto di compravendita
- l'immobile è completamente abusivo, non ha titoli edilizi.
In tutti questi casi e in casi analoghi, l'immobile è invendibile dal primo momento e resta in questa condizione durante tutta la fase di compravendita e pertanto gli eventuali contratti preliminari firmati sono nulli, inclusa la mediazione dell'agenzia.
Si tratta di casi in cui il proprietario è in malafede e l'agenzia non effettua i controlli di base. Non ci sono sanatorie o pratiche tecniche che possano regolarizzare l'immobile e a volte la condotta del proprietario potrebbe configuarare anche profili penali
Ma quando si possono realizzare quelle condizioni?
Porporre sul mercato un immobile sequestrato (esitono vari tipi e ragioni di sequestro che possono configurare sfumature diverse) prevede che l'acquirente non potrà intestarsi l'immobile o potrà farlo con grave pregiudizio, ovviamente ci sono casi in cui investitori particolarmente aggressivi, nei casi in cui la legge lo permetta, possano trovare il modo di procedere ad acquisti di questo tipo
La seconda situazione, quella in cui a vendere non sia il proprietario può sembrare inverosimile ma può accadere.
Ovviamente in caso di truffe, in questi casi il truffatore che abbia momentaneamente il possesso dell'immobile potrebbe spacciarsi per il proprietario, ma può anche accadere che lo faccia chi l'abbia già venduto ma abbia ancora le chiavi, oppure l'abbia perso all'asta e continui a comportarsi come proprietario per, ad esempio, incassare truffaldinamente la caparra.
Attenzione: esistono casi in cui a vendere non è il proprietario pur trattandosi di prassi del tutto legali, ad esempio se vende chi ha procura, se a vendere è un tutore o se vende chi sta cedendo legittimamente un contratto preliminare.
L'ultima ipotesi fatta, ovvero che l'immobile sia totalmente abusivo, è la più rara.
Anche se l'abusivismo edilizio esiste, è molto improbabile che un acquirente o un'agenzia non si accorgano della totale mancanza di titoli edilizi. Però può succedere che nelle fasi preliminari questi controlli vengano meno e l'immobile venga pericolosamente proposto sul mercato col rischio che sia versata una caparra.
Che fare allora?
Affidarsi sempre ad una agenzia immobiliare seria e preparata e se non potete farlo (ad esempio siete gli acquirenti e l'agenzia non vi piace) non esitate a chiedere la consulenza di un agente esterno
NEXT si occupa anche di questo, se vuoi comprare in tutta serenità ed hai dei dubbi sull'agenzia che ti segue contattaci, ti garantiremo la nostra esperienza e quella dell'ufficio legale e del nostro tecnico di fiducia.